发布时间：2025-09-07 12:16:09来源：www.ayx.com阅读：630次
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近来，兰州秋雨绵绵，因雨水增多导致的空调外机平台积水渗漏事件也随之增多，业主与物业对空调外机平台属“业主私有”还是“专属配套设施”展开争论？渗漏导致的财产损失，物业是否应当承担对应的责任呢？9月3日，天庆嘉园B区星河缘9号楼1单元901业主张先生家就发生了这样的事情。
据张先生讲，入秋以来，连续多日的大雨导致他家空调外机平台大量积水，积水渗入楼下801室，造成801阳台左侧立柱墙皮脱落。此前十年，该平台积水可在一两天内自行排完，但今年多雨天气引发问题。事件发生后，他与801业主协商达成共识：801业主报损3000元，他承担50%，801业主按折旧承担30%，剩余20%计划由社区物业承担。然而，这一方案遭到物业拒绝。随后，张先生邀请天庆社区介入调解，物业仍拒绝承担20%费用，最终他自己额外承担了这部分费用，共支付2100元，占总报损金额的70%。
张先生说，他与社区物业一张姓工作人员沟通时，对方语气强硬，未履行调解职责，反而指责他往空调平台倒垃圾导致堵塞。此后，他将该工作人员态度问题向物业投诉，但未收到任何回应。对于物业提出的“已提前告知注意空调平台积水”的说法，他并不认可。他称，未注意到物业在单元门口张贴的相关通知，且物业仅在500人规模的业主群内发过通知，部分业主（包括801业主）未加入该群，物业也未建立第二个业主群覆盖未入群业主。
此外，他提到，事件发酵后，物业才安排师傅清理维修空调平台下水管，维修师傅表示平台下水管有一个配件损坏，801室对应的水管配件也存在损坏并已更换。他质疑，小区建成已二十余年，物业是否尽到按时进行检查、更换老化配件的责任？且此前物业从未上门询问、检查过空调平台情况。
就此事，记者正常采访了管理该小区的天庆物业。该物业一位姓高的负责人说，张先生心情能够理解，但空调平台及台上的空调外机均为业主的专属配套设施，由业主自行安装，且只能从业主家中进入，理应由业主自行负责维护，与物业无关；同时物业已通过小区群、单元门口通知等方式履行了提醒义务，业主未关注通知属于自身疏忽；此外提到今年雨水多，小区内类似漏水情况不止一户，如果大家都是这样，那物业公司承担所有赔偿也承担不起。
北京京师（兰州）律师事务所律师王泽华律师认为，物业公司是不是需要承担相应的责任，核心在于其是否尽到了法定的以及合同约定的管理、维护义务。关于“空调平台属业主私有”的抗辩：物业公司主张空调平台及外机为业主“专属配套设施”，这一说法在某些特定的程度上成立，因为该平台的确为特定业主专属使用。但是，这并不代表物业公司对与之相关的公共排水系统没有一点责任。连接多个平台、贯穿整栋楼的排水管道，属于建筑物的共有部分，其畅通与否必然的联系到整栋楼的排水安全。物业公司对这部分共有设施负有不可推卸的按时进行检查、维修和养护义务。维修师傅指出排水管存在“配件损坏”。这一事实表明，积水问题并非完全由极端天气或业主个人行为导致，排水系统本身的故障是重要原因之一。如果物业公司未能通过按时进行检查发现并修复这一隐患，则其存在过错。其“已提前通知”的抗辩，并不能免除其对硬件设施进行实质性维护的法定义务。通知业主注意，属于事后补救措施，而确保设施本身功能正常，才是其核心责任。另外，物业公司的责任可能是侵权责任（因其过错行为导致楼下业主财产受损）与违约责任（未完全履行物业服务合同约定的维护义务）的竞合。
要确定物业是否承担相应的责任，重点是判断其对于积水的发生及损失的扩大是不是真的存在过错，例如未履行对公共排水设施的维护义务。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供对应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受损的，应当依法承担对应的法律责任。”物业公司的责任来源于物业服务合同的约定。其服务内容通常包括对公共区域和共用设施的维护。如果因其未履行合同约定的维护职责而导致损失，应承担违约责任。
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